البطلان ودفوعه في دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة القانونية أو أحد ملحقاتها القانونية

البطلان ودفوعه في دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة القانونية أو أحد ملحقاتها القانونية
السند القانوني
تنص المادة 18 فقرة ب من القانون 136 لسنة1981 : لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :
أ- ……………………………………………………………………
ب- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول دون مظروف او إعلان علي يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل قفل باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .

ضوابط الصحة والبطلان

الأجرة التي يلتزم بها المستأجر وفق ما خضعت له من زيادات قانونية.

الأجرة هي المقابل الذي يدفعه المستأجر للمؤجر لقاء الانتفاع بالعين المؤجرة وبالأدق تمكينه من الانتفاع بالعين المؤجرة ، هذا المقابل - قبل صدور القانون رقم 4 لسنة1996 م بإعمال أحكام القانون المدني - كان للمشرع دور أساسي في تقيمه من خلال ما يسمي بلجان تقدير القيمة الايجارية ، أما في ظل قواعد القانون المدني فان التعاقد صار حراً فمن حق المؤجر والمستأجر الاتفاق علي مقدار الأجرة وطريقة سدادها ، المهم أن هذه الأجرة هي حقاً للمؤجر والتزاماً علي المستأجر يجب الوفاء به وفي المواعيد المحددة له ، وهذا هو التوازن في التزامات كل من المؤجر والمستأجر.

بيان ملحقات الأجرة التي يلتزم المستأجر بسدادها مع الأجرة .
أولا : رسم النظافة وقدرة 2% من القيمة الايجارية.
ثانيا : قيمة استهلاك المياه في حالة الاستعمال المشترك .
ثالثا : قيمة استهلاك الكهرباء في حالة الاستعمال المشترك.
رابعا : أجرة عامل المصعد .
خامسا : اجر حارس البناء ( البواب ).
سادسا : الضرائب العقارية الأصلية.
سابعا : نفقات الترميم والصيانة.
ثامنا : أي زيادات أخرى تقرر قانوناً.

بيان مخالفة المستأجر لميعاد سداد الأجرة وملحقاتها القانونية.
وفقاً لصريح نص المادة 27 فقره 1 من القانون 49 لسنة 1977 فانه يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر طبقا لأحكام هذا الباب في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحق عنة أو في الميعاد المتفق علية في العقد ، والمستفاد من النص المشار أن الأجرة تصبح مستحقة وبالأدق يلتزم المستأجر بسدادها في أحد ميعادين :
الميعاد الأول : وهو الميعاد القانوني - الأسبوع الأول من الشهر.
الميعاد الثاني : وهو الميعاد الاتفاقي وهو ما يترضيا علية المؤجر والمستأجر.

قضت محكمة النقض : يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلي موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها - ما لم يوجد اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك - فإذا لم يتحقق هذا السعي من جانب المؤجر لطلب الأجرة وتمسك المستأجر بان يكون الوفاء بها في موطنه فلم يحمل دينه إلي المؤجر كان المستأجر غير مخلاً بالتزامه بالوفاء بالأجرة - رغم بقائه مدينا بها - وكانت تشريعات إيجار الأماكن لم تتضمن نصا يخرج عن هذا الأصل 0
( الطعن رقم 1304 لسنة 70 ق جلسة 13/6/2001 )

قضت محكمة النقض : يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة معدله بالزيادة معدله بالزيادة أو النقصان طبقا لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن ، فإن كانت الأجرة متنازعا علي مقدارها بين المؤجر والمستأجر لخلاف بينهما في تفسير نص من نصوص تلك القوانين فإنه يتعين علي المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء ان تعرض لهذه الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أوليه لازمة الفصل في هذا الطلب وان تثبيت قبل قضائها بالإخلاء من مقدار الأجرة المستحقة قانونا تمهيدا لتحديد مدي صحة الادعاء بالتأخير في الوفاء بها .
( الطعن رقم 2526 لسنة 65 ق جلسة 31/5/2001 )