البطلان ودفوعه في دعوى إخلاء موضوعية لتكرار المستأجر عدم سداد الأجرة أو أحد ملحقاتها في مواعيدها

البطلان ودفوعه في دعوى إخلاء موضوعية لتكرار المستأجر عدم سداد الأجرة أو أحد ملحقاتها في مواعيدها
السند القانوني
تنص المادة 18 فقرة ب من القانون 136 لسنة1981 : لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :
أ- ……………………………………………………………………
ب- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول دون مظروف او إعلان علي يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل قفل باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .

ضوابط الصحة والبطلان :

المقصود بحالة التكرار
يقصد بحالة التكرار - كأساس لدعوي الإخلاء أو الطرد - اعتياد المستأجر عدم الوفاء بالأجرة او أحد ملحقاتها القانونية في مواعيدها القانونية ، فللتكرار عنصرين مادي ومعنوي ، أما العنصر المادي فيتمثل في الامتناع عن دفع الأجرة ، أما النفسي فهو قصد عدم الدفع ، وتعريف حالة التكرار علي النحو السابق يدفعنا إلى التساؤل عن المواعيد القانونيـة لسداد الأجرة 000؟

وقت سداد الأجرة وعلاقته بتوافر حالة التكرار

تنص المادة 27 ف 1 من القانون 49 لسنة 1977 : يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر طبقاً لأحكام هذا الباب في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحق عنة او في الميعاد المتفق علية في العقد
والمستفاد من النص المشار أليه أن الأجرة تصبح مستحقة السداد وبالأدق يلتزم المستأجر بسدادها في أحد ميعادين :
الميعاد الأول 000 وهو الميعاد القانوني - الأسبوع الأول من الشهر
الميعاد الثاني 000 وهو الميعاد الاتفاقي وهو ما يترضا علية المؤجر والمستأجر .

والمستفاد من النص السالف كذلك - في مجال القـول بتوافر حالة التكرار ان تراخي المستأجر عن سداد الأجرة في مواعيدها المحددة قانونا هو بداية لحالة التكرار علي أساس أن جوهر حـالة التكرار زمن - زمن التـراخي عن سداد الأجرة - والأصل أن يسعي المؤجر إلى موطن المستأجر للمطالبة بالأجرة إلا إذا وجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك .

وفي هذا قضي نقضاً : يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلى موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها - ما لم يوجد اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك - فإذا لم يتحقق هذا السعي من جانب المؤجر لطلب الأجرة وتمسك المستأجر بان يكون الوفاء بها فى موطنه فلم يحمل دينه إلي المؤجر كان المستأجر غير مخلا بالتزامه بالوفاء بالأجرة - رغم بقائه مدينا بها - وكانت تشريعات إيجار الأماكن لم تتضمن نصا يخرج عن هذا الأصل .
(الطعن رقم 1304 لسنة 70 ق جلسة 13/6/2001 )
المقصود بالتكرار - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن يكون المستأجر قد مرد على عدم الوفاء بالأجرة في مواقيتها المرة تلو الأخرى ومن ثم فلا يستفيد فى الدعوى اللاحقة بالتيسير الذي خوله المشروع للمستأجر يتوقى الحكم بالإخلاء إذا قام بسداد الأجرة قبل أقفال باب المرافعة إلا إذا قدم لمحكمة الموضوع مبررات مقبولة لتأخره في سداد الأجرة في المرة الأخيرة التي على أساسها رفعت دعوى الإخلاء للتكرار أو كان قد سدد الأجرة قبل رفع هذه الدعوى .
(الطعن رقم 2538 لسنة 69 ق جلسة 11/1/2001 )

المقصود بالتكرار أن يكون المستأجر قد مرد على عدم الوفاء بالأجرة في مواقيتها المرة تلو الأخرى ، و من ثم فلا يستفيد في الدعوى اللاحقة بالتيسير الذي خوله المشرع للمستأجر يتوقى الحكم بالإخلاء إذا قام بسداد الأجرة قبل قفل باب المرافعة
( الطعن رقم 766 لسنة1 7ق جلسة 17/2/2002 )

الحكم الذي يعد سابقة تجيز الحكم بالإخلاء لتكرار الامتناع عن سداد الأجرة في مواعيدها.
تقوم فكرة الإخلاء للتكرار علي مفترض أساسي هو الحكم السابق صدوره ضد المستأجر في دعوي الإخلاء أو الطرد ، فهذا الحكم هو جوهر بل وأساس فكرة التكرار ، فيشترط أن يصدر حكم بالرفض في دعوي رفعت من قبل هي دعوي إخلاء أو طرد للامتناع عن سداد الأجرة الإخلاء ، في هذا الحكم توقي المستأجر الحكم الذي يصدر ضده فدفع الأجرة المستحقة والمصاريف الفعلية التي تحكم بها المحكمة ، ورغم أن منطوق هذا الحكم رفض الدعوى لسداد المستأجر ما عليه إلا انه يعد سابقة ، وفي اشتراط سبق وجود حكم قضت محكمة النقض " الإخلاء للتكرار لتوافر حالة التكرار اشترط أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق فى أيهما للمحكمة سبق تأخير المستأجر او امتناعه عن سداده أجرة مستحقة ولكنه توقى صدوره الحكم بسداده الأجرة المستحقة والمصاريف والنفقات الفعلية وقد قضت محكمة النقض " يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية او دعوى طرد مستعجلة يتحقق في أيهما للمحكمة سبق تأخير المستأجر او امتناعه عن سداده أجرة مستحقة ولكنه توقى صدوره الحكم بسداده الأجرة المستحقة والمصاريف والنفقات الفعلية .
( الطعن رقم 766 لسنة 70ق جلسة 17/7/2001 )

ما لا يعد من الأحكام سابقة في الامتناع عن سداد الأجرة.
وفي بيان ما يصلح من الأحكام كأساس لحالة التكرار وما لا يصلح قضت محكمة النقض " الحكم الصادر في دعوى الطرد المستعجلة بعدم سماعها لعدم قيد عقد الإيجار سندها بالوحدة المحلية . عدم صلاحية أساسا لتوافر حالة التكرار . استدلال الحكم المطعون فيه من هذا الحكم على توافر تكرار تأخر الطاعن في سداد الأجرة خطأ .
( الطعن رقم 932 لسنة 68ق جلسة 6/4/2000 )
الامتناع
الامتناع حالة تعني التمرد الإرادي لذا يجب بحث الحكم الصادر في دعوي الإخلاء لعدم سداد الأجرة لبيان ما إذا كانت الأجرة التي سددها المستأجر قانونية أم لا ، نكرر - أننا سوف نتعرض لمناقشة ما ورد بالحكم السابق صدوره في الجزء الخاص بالأجرة التي كانت محل المطالبة ، يدعم ذلك أن التكليف بالوفاء أمر متعلق بالنظام العام تتصدي له المحكمة من تلقاء نفسها ولو لم يثيره الخصم " المستأجر "
تكرار تأخير المستأجر فى الوفاء بالأجرة الموجب لإخلائه من العين المؤجرة المادة 18القانون 136 لسنة 1981 المقصود به منع المستأجر الذي مرد على عدم الوفاء بالأجرة فى مواعيد المرة تلو الأخرى من إساءة استعمال التيسير المخول له يتفادى الحكم بالإخلاء .مقتضاه . المحكمة التي تنظر طلب الإخلاء للتكرار منوط بها دون غيرها التحقق من إساءة المستأجر لاستعمال هذه الرخصة بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل .
( الطعن رقم 761 لسنة 70 ق جلسة 13/6/2001 )
المقصود بالتكرار - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن يكون المستأجر قد مرد على عدم الوفاء بالأجرة في مواقيتها المرة تلو الأخرى ومن ثم فلا يستفيد فى الدعوى اللاحقة بالتيسير الذي خوله المشروع للمستأجر يتوقى الحكم بالإخلاء إذا قام بسداد الأجرة قبل أقفال باب المرافعة إلا إذا قدم لمحكمة الموضوع مبررات مقبولة لتأخره في سداد الأجرة في المرة الأخيرة التي على أساسها رفعت دعوى الإخلاء للتكرار أو كان قد سدد الأجرة قبل رفع هذه الدعوى .
(الطعن رقم 2138 لسنة 71 ق جلسة 1/3/2002 )
إن المقصود بالتكرار - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن يكون المستأجر قد مرد على عدم الوفاء بالأجرة في مواقيتها المرة تلو الأخرى ، و من ثم فلا يستفيد في الدعوى اللاحقة بالتيسير الذي خوله المشرع للمستأجر يتوقى الحكم بالإخلاء إذا قام بسداد الأجرة قبل قفل باب المرافعة .
( الطعن رقم 766 لسنة1 7ق جلسة 17/2/2002 )